摘要：除杭州外，5月深圳、广州、成都写字楼价格继续稳步上升。据中原地产统计数据：3城市环比涨幅分别为4.2%、1.6%、0.7%，涨幅环比均有所加快，其中广州尤为明显。到目前为止，2011年前5个月深圳、广州、成都、杭州4城市写字楼价格累积涨幅分别达到23%、17%、6%、7%。

     四城市写字楼供应大增 上海销量占去半壁江山

　　2011年5月，受国内经济增速放缓的影响，各大城市甲级写字楼租金涨幅明显放缓。在SOHO中国收购一个大型项目的推动下，上海写字楼市场销售量开始小幅上升；除杭州甲级写字楼价格有所下跌以外，广州、深圳、成都均出现小幅上扬态势。

　　租金涨幅全面收窄 京深杭仍在向上行

　　5月，国内六大主要城市甲级写字楼租金持续上涨，但涨幅明显放缓，上海、广州、成都甲级写字楼租金环比涨幅均小于1%。

　　虽然写字楼租金回报率明显高于住宅，但由于售价不断攀升，减缓了写字楼成交量的增长速度。因受SOHO中国收购上海一大型写字楼项目的影响，四大城市写字楼销售总面积出现小幅增加。值得注意的是，5月广州、成都两地的租金回报率分别有6.0%、7.7%的增幅。中原集团研究中心高级经理刘渊认为：根据其增长走势，上述2城市甲级写字楼未来价格仍有一定上升空间。

　　受租金不断上涨的影响，租赁市场需求有所减弱，各城市甲级写字楼的空置率出现明显分化状态。其中空置率上升的城市有深圳、杭州，上升幅度环比均达到30%；广州本月空置率无变化，其余城市空置率依然下降。

　　据2011年前5个月各大城市甲级写字楼空置率变化数据，北京空置率已从10%下降到6%，降幅为38%；杭州空置率从11%下降到9%，降幅为20%；但上海、广州、深圳、成都等4城市的空置率自年初以来变化并不大。

　　与空置率变化相对应，北京、杭州从年初至今甲级写字楼租金上涨幅度明显较大，而上海、广州、成都仅呈现小幅上升，深圳由于空置率的绝对值处于较低水平，因此租金上涨幅度也较大。从上述数据判断，未来北京、杭州甲级写字楼的租金仍将较快上升。

　　据中原领先指数甲级写字楼租金指数显示，在经历前4个月租金快速上涨态势后，除杭州外，其余五大城市5月租金仍在上涨。但租金涨幅环比明显收窄。其中京沪穗深蓉环比涨幅分别为1.21%、0.64%、0.59%、2.21%、0.29%，明显低于各自上月涨幅(6.97%、0.99%、4.15%、4.34%、0.75%)。

　　由于年初以来各大城市甲级写字楼市场空置率持续呈下降态势，各地写字楼租金水平不断提升，特别是深圳最近一年租金增长幅度高达29%。

　　对比四大城市金融业及房地产业的增加值以及当地甲级写字楼的租金水平，深圳处于京、沪之间，其租金水平尚处于较合理阶段。从绝对值来看，深圳194元/平方米*月的租金与北京323元/平方米*月、上海270元/平方米*月的水平相比仍有一定的差距，因此深圳甲级写字楼租金仍有上升空间。

　　从近期公布的宏观数据来看，5月份工业增加值及社会消费品零售总额环比均出现了回落，中国经济增速出现了放缓迹象。结合之前公布的PMI指标，在目前紧缩大环境下，下半年企业的盈利情况或将有所恶化，这将对写字楼市场的需求造成一定程度的负面影响。

　　各地量价继续攀升 回报率已出现分化

　　四大城市写字楼供应量方面：

　　5月总供应面积达到50万平方米，环比大幅增加115%，创出年内新高。其中京沪市场供应量回升较快，环比分别增长540%、84%；深圳自今年以来已经连续五个月无新增供应，广州本月也出现年内首次无新增供应之局面。

　　四大城市写字楼销售面积方面：

　　5月总销售量为47万平方米，环比上升19%。其中，上海销售面积为26万平方米，环比增长86%，占四大城市写字楼总成交面积一半之多。

　　四大城市写字楼销售价格方面：

　　除杭州外，5月深圳、广州、成都写字楼价格继续稳步上升。据中原地产统计数据：3城市环比涨幅分别为4.2%、1.6%、0.7%，涨幅环比均有所加快，其中广州尤为明显。到目前为止，2011年前5个月深圳、广州、成都、杭州4城市写字楼价格累积涨幅分别达到23%、17%、6%、7%。

　　四大城市甲级写字楼租金回报率方面：

　　今年以来，四大城市甲级写字楼租金回报率已出现明显分化。其中深圳由于写字楼价格涨幅明显快于租金涨幅，故租金回报率已下降到4.3%；杭州写字楼租金涨幅虽然快于价格涨幅，但是由于前期租金偏高，回报率也仅有4.3%；广州、成都2地租金回报率分别为6.0%和7.7%，因始终处于较好水平，故两地写字楼价格仍有一定上升空间。

　　刘渊告诉记者：5月各地甲级写字楼成交量迅速回升的主要原因有二个，一是SOHO中国整体收购上海长宁新世界商业中心高达10万平方米的写字楼；二是法国女装品牌BREADNBUTTER以3亿元价格购入上海环球金融中心一层办公楼，折合单价约8.2万元/平方米。环球金融中心目前已售出6个楼面，总面积达到1.96万平方米。

　　关注SOHO加速布局 散售模式再战申城

　　值得关注的是，5月SOHO中国在上海甲级写字楼市场以散售模式进行运作，对整个国内写字楼市场产生不小的影响。

　　5月初，SOHO中国与上海三联物业发展有限公司签订协议，以32亿元收购上海新世界长宁商业中心A、B幢办公楼及地下室；5月底，SOHO中国又以15亿元收购位于上海虹口区的地铁10号线四川北路站地块。今年以来，SOHO中国在上海已相继收购4个项目，完成全年收购目标59%。自2009年8月收购东海广场首次进入上海市场后，SOHO中国以散售模式迅速完了在上海南京西路、淮海中路、虹桥商务区、四川北路等主要商业区的全面布局，累计收购金额超过170亿元。

　　事实上，SOHO中国的商业地产散售模式早在北京就已取得巨大成功。即以较低价格对写字楼进行整体收购，然后以较高价格散售，通过"高周转率"的收购和散售实现较高的盈利水平。

　　譬如，SOHO中国2009年8月以30500元/平方米价格收购上海东海广场，经过简单重新定位实现了6万元以上的销售单价；SOHO中国收购新世界长宁中心写字楼的单价约为28500元/平方米，目前对外销售价格为40000-50000元/平方米。若扣除相关税费，初步估算下来收益率约在33%。虽低于SOHO东海广场上的收益率，但如果能在2年内实现销售，仍不失为一个较好的投资方式。

　　刘渊认为：上海作为中国的金融中心，对高档写字楼需求十分强烈。不少写字楼业主于是采取只租不售的形式，造成上海高档写字楼可售量屈指可数。在这种背景下，上海甲级写字楼呈现供不应求之态势。SOHO中国正是利用这个机会，选择在上海投资出售甲级写字楼，实在是适逢其时之高明举措。