摘要：忽如一夜春风来，满城尽是综合体。园中春色关不住，满城竟是综合体。冲天香阵透成都，满城尽是综合体。恍然间似只是一场春雨中的梦，但是仅一觉醒来那些代表着城市心跳脉搏的建筑、地基们正在雨后的阳光下，等待着开放的时刻。。。

     成都市目前在建或即将开建的大型商业综合体项目多达90余个，大多数体量都超过10万平方米，而且绝大多数都将在近两年内陆续完工。未来几年，成都的城市综合体数量将急剧增加，总体量将达到近1000万平方米。城市综合体在近年内的迅速发展是符合城市发展需要的，城市综合体的出现其实是商业地产从综合到专业、再从专业到综合的必然发展结果。他是现代城市的浓缩，可以满足人们居住、办公、购物、娱乐、会议、餐饮等多方面需求，最终呈现出的状态是几乎所有人都能在城市综合体中找寻到他们的需求所在。

    万达、华润、中粮、世茂、富力、复地、龙湖……只需看看近年来相继进入城市综合体开发领域的公司名单就不难发现，进入这一领域的开发商无一不是在地产界赫赫有名的行业大佬。他们的陆续试水也表明，城市综合体成为国内商业地产未来发展主流模式的状况已是毋庸置疑。以城市综合体为期5年的开发周期计算，2010年成交的511万平方米城市综合体土地将有部分在2015年前后集中入市.根据仲量联行的数据，成都市场的香格里拉中心、航天科技大厦和仁恒置地广场等物业的有效租金可达120~160元/平方米，较市场平均水平溢价28%以上。
 
    截至2011年5月，成都新开工建设和已经投入运营的城市综合体项目达到了94个，已经超过去年年底预计的80个；成都目前5000平方米以上的卖场已经突破139家，经营面积达到390万平方米。商业地产已正式迈入综合体时代。

    然而面对如今商业地产市场形势的一片大好，却也不能过于乐观，盲目投资。国家统计局数据显示，今年1-4月份，全国商品房销售面积24898万平方米，同比增长6.3%。其中，住宅销售面积增长5.8%，办公楼增长4.4%，商业营业用房增长7.7%。商品房销售额14078亿元，同比增长13.3%。其中，住宅销售额增长11.0%，办公楼和商业营业用房分别增长23.8%和26.6%。商业地产与住宅地产所展现的市场形成很大差异。

    近两年来，无论房地产上市公司、大型房企，还是中小房企，乃至保险企业、制造业等众多其他行业的民营企业均纷纷转向商业地产开发。除一线城市外，商业地产在二、三线城市，乃至四线城市遍地开花。投资企业对商业地块用地的拿地热情不断升温。眼下上市房企保利、招商地产、金地均加大了商业地产开发，一向声称专做住宅开发的万科也已经高调进入商业地产，远洋地产明确提出，在商业地产领域开发物业和投资性物业的投资比重50：50的既定战略，万通地产也宣称，未来5年内其商用物业收入占总收入的15%，利润占总利润的30%，投资型持有物业占总资产的20%至30%。有开发企业向记者透露，去年一年该公司在多个城市取得了不下28单综合性商业开发项目，目前正在广挖商业地产设计运营人才，筹措资金，着手进入实体建设阶段。据了解，当下这种手握数十单大型商业地产开发项目的企业并非少数。戴德梁行发布的全球房地产投资报告也显示，2011年外资格外青睐中国的商业地产。全球预计会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产，较2010年年中的资金量上升45%，其中中国商业地产为资金重点流向。

    开发商纷纷看好商业地产主要在于规避政策风险。当一线城市商业地产趋于饱和的情况下，政策非调控重点地区的二三线城市便成为房地产企业“攻城略地”的战场。有开发商透露，由于这些地方处于城市发展的旺盛阶段，政府要业绩，急于招商引资，因此对能够较大提升城市面貌的商业地产投资，特别是一些大企业投资的“城市综合体”颇为青睐。在这些地方拿地，虽然也要按招拍挂程序走，但可以获得和政府方面协商的余地，拿地胜算大。另外，经协商地方上往往会给与减免城市配套费用、分期开发等优惠，拿地成本可大为降低。去年以来，二三线城市不断爆出投资超百亿的“造城”项目，许多大型房企跻身“造城”行列。
 
    综合性商业地产的规模远大于普通房地产项目，与住宅相比，商业地产对资本规模、运营水平、价值培育等方面的要求更高，风险要大。为避免引资风险，地方政府往往要求开发企业要长久自持30%的商业物业。这对开发商的资本运作能力是一大考验。

    由于商业地产不在新政调控范围内，开发商对非政策调控重点地区的住宅价格升值空间也十分有信心，很多城市综合体的开发商通常采取先期开发住宅，用银行贷款及销售资金滚动开发后期的写字楼、商业部分。也有开发商先期销售工时相对短、成本较低的LOFT建筑以运作商业建筑。尽管限购政策在全国普遍推开，但有不少开发商此前预判这将是一项短期政策，到年中即会放松。然而，从目前的政策形势看，中央不但没有放松对住宅的限购政策，全面紧缩的“银根”，以及接连不断的新政对商业地产资金来源正在产生巨大的影响。